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漏水買方可以拒絕給付尾款？
案例：
小峰向小揚購買不動產，但在點交房屋的時候，小峰才突然發現不動產有漏水的現象，小峰可以主張在小揚修繕至不漏水前，拒絕撥付尾款嗎？小揚可以主張依雙方約定，未於期限內給付尾款，小峰需按日支付總價萬分之五違約金？
最高法院105年度台上字第973號民事判決：「
按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險
移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於
危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣
人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即
得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律
關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯
權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（本院五十
年台上字第一五五○號判例參照）。查系爭房地有天花板漏水、
熱水器水管阻塞、抽風管破損、排水較慢、壁癌、浴室門無法上
鎖、抽油煙機無接設管線等瑕疵，為原審所確定之事實；且上訴
人於被上訴人解除系爭買賣契約前，曾發函要求被上訴人修繕，
另再發函向被上訴人主張同時履行抗辯，經被上訴人分別於一○
二年一月十四日、同年月十七日收受上開函文，亦經原審列為兩
造不爭執之事項（原審卷一七九至一八○頁），苟上訴人應為之
給付與被上訴人所負之瑕疵補正或損害賠償責任，二者間並非顯
然不相當時，上訴人即非不得就其應為之給付全部行使同時履行
抗辯權，俾促使買賣雙方依債務本旨履行，並確保買受人在不違
反誠信原則之情形下，得以取得完全無缺之標的物。乃原審遽認
上訴人不得以系爭房地有瑕疵而行使同時履行抗辯權，被上訴人
得合法解除系爭買賣契約云云，依上說明，已屬速斷」。
白話文：
雖然小峰購買的不動產有漏水。但不見得一定能拒絕撥付尾款；換言之，小揚的確有可能因此向小峰取得以總價萬分之五按日計算之違約金。
小峰應該如何保護自己的權益？
小揚如何主張才可以避免已經過戶卻拿不到尾款？
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